Санация зданий как решение проблемы модернизации жилищного фонда

Проблема износа жилищного фонда Украины и несоответствие его современным требованиям по энергосбережению обсуждалась неоднократно и на разных государственных уровнях. Какого-либо одного решения столь многогранной проблемы не существует, к вопросу реконструкции и модернизации жилищного фонда нужно подходить комплексно с учетом интересов всех участников данного процесса — от инвестора до конечного жильца. В этой статье мы хотели на примере наших коллег раскрыть тему санации жилищного фонда – как один из возможных вариантов решения данной проблемы.

В жилищном фонде Украины около 10 млн. домов общей площадью 1031 млн. кв. м. Из них 4,8 млн. кв. метров находилось в эксплуатации с предельной степенью износа. А несоответствие данных зданий современным требованиям по энергосбережению и неуклонный рост цен на энергоресурсы еще больше усугубляют данную проблему.

Краеугольным камнем при внедрении любых программ по реконструкции и модернизации жилищного фонда всегда вставал вопрос финансирования. Заменить морально устаревшее инженернотехническое оборудование и элементы ограждающих конструкций зданий без участия мощных инвесторов не удастся. Ни местные бюджеты, даже такие крупные, как киевский, ни государственный бюджет не выдержат такую нагрузку. Население домов, подлежащих санации, в большинстве своем неплатежеспособно. Коммунальные тарифы у нас пока не позволяют брать их в расчет в качестве средства рефинансирования, как, например, в Германии. Хорошо еще, если за счет бюджета будут приведены в порядок внешние тепловые сети, которые на данный момент являются одним из основных источников теплопотерь.

Стоит заметить, что в Украине уже на протяжении многих лет ведутся дискуссии, утверждаются программы по внедрению энергосберегающих технологий, принимается Закон «Про комплексную реконструкцию кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда» от 22.12.2006г. Суть которых в основном сводится к сносу ветхого жилого фонда с постройкой на его месте новых современных зданий. Справедливости ради следует заметить, что в некоторых случаях такой подход оправдан но, к сожалению, все действия городских властей носят скорее хаотичный характер и в комплексный подход пока еще не переросли.

Немецкий опыт внедрения программы санации жилищного фонда

Шестнадцатилетний опыт санации жилья, в основном панельного, имеет Германия. После воссоединения в 1990 г. в санацию жилых домов восточных немецких земель были вложены сотни миллиардов марок. Были разработаны подробные концепции технической реабилитации панельных строений, методики и модели санации зданий, а также функционировала общегосударственная программа финансовой поддержки при проведении строительно-восстановительных мероприятий со сроком возврата кредитов до 25 лет и частичным погашением долгов перед государством при выполнении определенных условий.

У себя в Германии немцы подошли к делу комплексно и с размахом (Рис. 1). Говоря о санации, они всегда употребляют термины «комплексная» и «энергетическая». Поскольку во главу угла поставлена задача экономии энергоресурсов, все проводимые мероприятия немцы делят на «энергетически обязательные» и «энергетически необязательные».


Рисунок 1. Восточный Берлин, район Хеллерсдорф. Жилые дома, санированные по проектам д-ра Каллея.

Перечень работ, проведенных на объекте
Энергетически обязательные:
• утепление кровель и чердаков;
• утепление фасадов;
• замена окон и балконных дверей;
• утепление перекрытий подвалов;
• обновление систем отопления и горячего водоснабжения;
• обновление системы вентиляции.

Энергетически необязательные:
• гидроизоляция кровель и т.п.;
• замена сантехнического оборудования;
• облицовка кафелем кухонь и санузлов;
• обновление систем электроснабжения;
• пристройка новых или обновление балконов и лоджий;
• ремонт лестничных клеток;
• создание архитектурновыразительных входов в здание;
• обновление входных дверей в квартиру.

Прежде всего, наши немецкие коллеги подсчитали перерасход энергии на отопление зданий в связи с вводом в действие новых нормативов по энергосбережению во всей Германии. Он составил 385 млрд. кВт/ч электроэнергии в год, что соответствует двукратной годовой производительности всех немецких электростанций, сжиганию 38,5 млрд. л сырой нефти и выбросу в атмосферу 92 млн. т углекислого газа (СО)2 .

Затем была проведена классификация и типологическая унификация жилых зданий, показавшая, что из 34 млн. существующих квартир (в Германии расчеты ведутся не на квадратные метры общей площади, а на жилые единицы — квартиры) энергетической санации подлежат как минимум 24 млн., то есть 70% всего суще-ствующего жилого фонда. И на основании этих цифр была вычислена сумма требуемых капитальных вложений для проведения работ по санации, составившая 816 млрд. немецких марок. В результате были сформулированы преимущества, которые получит народное хозяйство страны от проведения теплозащиты существующего жилого фонда:
• снижение потребления энергии;
• значительное сокращение выброса в атмосферу углекислого газа (СО2);
• создание большого количества квалифицированных и стабильных рабочих мест в строительстве, промышленности и энергетике;
• сокращение субсидий по безработице;
• повышение налоговых поступлений;
• снижение коммунальных платежей за отопление.

На втором этапе для определения целесообразности проведения мероприятий по санации была проведена экспертиза состояния несущих и ограждающих конструкций зданий, в том числе и тепловизионные обследования. Методика анализа включала в себе следующие позиции:
• оценка общего состояния строений;
• обследование степени износа материалов несущих конструкций;
• сравнительный анализ «фактцель» с точки зрения строительной физики (теплозащита, звукоизоляция, пожарная безопасность);
• оценка состояния инженерных систем (отопление, вентиляция, сантехника);
• оценка состояния системы электроснабжения, включая защиту от молний;
• обследование вероятного асбестосодержания;
• разработка вариантов санации и возможности улучшения комфортности жилья;
• оценка сметной стоимости работ.

В результате была разработана общегосударственная концепция комплексной санации жилых зданий, включая способы и методики технической реабилитации крупнопанельных строений. При этом подчеркивалось, что уже в самом начале следует привлекать к сотрудничеству социологов, войти в каждую квартиру и провести разъяснительную работу с каждым квартиросъемщиком; осуществлять тщательное проектирование и согласование со всеми заинтересованными сторонами; работы целесообразно проводить без отселения жильцов и завершать их в секциях зданий высотой до 11 этажей в течение 5 рабочих дней при 8-часовом режиме работы, обеспечивая жильцам в вечернее время водоснабжение и функционирование туалетов и т. д.

Таким образом, под комплексной санацией следует понимать всеобъемлющую модернизацию здания, включая системы инженерного оборудования, но без перепланировки. Проще говоря, санация подразумевает больше, чем капитальный ремонт, но меньше, чем реконструкция. При этом все мероприятия по санации с точки зрения экономии энергии можно разделить на две группы: энергетически обязательные и энергетически необязательные.

Опыт санации крупнопанельных жилых домов в Восточной Германии за последние 10 лет показал, что в зависимости от конструкции наружных панелей достигается экономия расхода энергии на отопление от 30 до 70%:
• трехслойные железобетонные панели — экономия 30-40%;
• двухслойные железобетонные панели — экономия 40-55%;
• однослойные панели из легких бетонов — экономия 45-70%.

Исходя из энергетического состояния панельных строений в Восточной Европе можно сделать прогноз о том, что реальная экономия расхода энергии на отопление при санации жилого фонда этой части света составит от 50 до 85%. При этом нельзя забывать о таком важном элементе общего энергетического баланса зданий, как потеря конвекционного и трансмиссионного тепла.

Стоит заметить, что в Германии упорядочены вопросы собственности на жилье, а также способы управления этой собственностью, чего пока не скажешь об Украине, где объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) внедряются в основном в новостройках, и при этом старый жилищный фонд остается на балансе ЖКХ. Это наша первая большая проблема.

Менталитет украинцев и немцев сильно отличается, поэтому социальные вопросы, обязательно возникающие при проведении санации, у нас решать существенно сложнее. Это вторая большая проблема. Панельные здания, подвергшиеся санации в Германии, в основном построены в 80-х годах. То есть они далеко не «ветхие», как в большом количестве у нас. Планировки квартир там вполне современные в отличии от наших пятиэтажек, построенных еще в 60-ых годах ХХ-го века. Естественно, что жители пятиэтажек предпочитают получать современные квартиры большей площади в новых домах, чем оставаться в пусть даже модернизированных, но старых и тесных (а их было построено немало). Санируя свои панельные дома и создавая удобную инфраструктуру жилых микрорайонов в восточных землях, немцы, кроме прочего, предотвращают массовую миграцию населения на более комфортабельный Запад Германии.


Автор выражает благодарность за оказанную помощь в написании статьи Безукладникову А. Р. эксперткоординатора по вопросам строительства “profine GmbH”.

Орленко Михаил Александрович,
коммерческий директор ООО «Компания Викна-Стар»