Застройщики разработали свой план выхода из кризиса. Спасать предлагается крупных операторов

Первые недели ноября ознаменовались рядом “экстренных” встреч представителей строительной индустрии с премьер-министром Юлией Тимошенко. Застройщики пытались донести до главы правительства свой план спасения отрасли в условиях экономического кризиса. Правда, их основные предложения не отличались ни новизной, ни реалистичностью механизмов внедрения.

Например, для покупателей строители хотели добиться “возобновления ипотечных программ с ограниченной процентной ставкой (до 14%) для покупки первого жилья эконом-класса”, а также снижения себестоимости строительства путем регулирования цен на стройматериалы и “ставок рентабельности застройщика”.

Кроме того, операторы строительной отрасли настаивали, чтобы банки не изымали квартиры у неплатежеспособных заемщиков. Что касается “себя любимых”, то застройщики попросили у правительства возобновить кредитование строительства и отсрочить платежи по ранее взятым кредитам, а также предложили государству выкупить у них объекты, степень готовности которых составляет более 50%, и отдать местным строителям генподрядные работы на объектах, возводимых в Украине иностранными компаниями.

Эти предложения, по замыслу застройщиков, должны были стать основой специального “антикризисного” законопроекта (№3354 от 11.11.08 г. “О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства”), рассмотрение которого в Верховной Раде было запланировано на 11-14 октября этого года (напомним: в Законе №639 от 31.10.08 г.
“О первоочередных мерах по предотвращению отрицательных последствий финансового кризиса и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины” строительную отрасль вниманием обошли. — Ред.). Однако на пути лоббистов строительной отрасли встал Комитет ВР по вопросам финансов и банковской деятельности, который еще должен согласовать источники финансирования вышеупомянутого “аттракциона невиданной щедрости”. Кроме того, дополнительную интригу в “спасательную” операцию внес Президент Украины Виктор Ющенко, который 12 ноября подключился к “антикризисным” мероприятиям и пообещал участникам строительного рынка учесть некоторые из их предложений в своем Указе.

Впрочем, как показал опрос БИЗНЕСа, застройщики будут рады любой поддержке государства, от кого бы она ни исходила. “Мы очень рассчитываем на принятие этого законопроекта (№3354. — Ред.). Потому что для нашей компании (как и для тех, кто принимал участие в совещании с премьер-министром) — это спасательный круг. Без него крупные компании, которые строят жилье, просто “утонут”. При больших оборотах, которые требуют значительных затрат, продержаться на собственном “жирке” дольше трех месяцев гораздо сложнее, чем при малых. Поэтому выручать нужно в первую очередь крупный строительный бизнес”, — призывает Александр Ротов, президент группы компаний “ГЕРЦ” (г.Донецк; девелопмент, строительство; с 1990 г.; около 1 тыс.чел.).

По словам г-на Ротова, продержаться до сих пор его компании удавалось преимущественно за счет выполнения функций генподрядчика для крупных иностранных торговых сетей. “Продажи квартир прекратились еще в августе. Но жилые объекты мы продолжали строить за деньги, полученные за выполнение заказов иностранных торговых операторов и за счет “кредита доверия” поставщиков. Сейчас проекты по развитию торговых сетей остановились, о чем нас оповестили две-три недели назад, и ситуация приблизилась к критической отметке”, — рассказывает Александр Ротов.

Потеряли покой и уверенность в положительном исходе кризиса и девелоперы коммерческой недвижимости. “Во второй половине октября у арендаторов торговой недвижимости, как и у всех жителей Украины, началась паника, вызванная скачками курса доллара. Они стали массово отказываться от участия в будущих проектах либо требовать меньшие площади, чем предполагалось ранее. Это добавило проблем девелоперам коммерческой недвижимости. А ведь они и так отказались от новых проектов, поскольку еще с конца лета стало невозможно получить кредиты”, — сетует Виталий Бойко, управляющий партнер компании “Украинская торговая гильдия” (г.Киев; консалтинг в сфере недвижимости; с 2001 г.; 65 чел.).

Что будут делать девелоперы в сложившейся ситуации, эксперты прогнозировать затрудняются. Правда, большинство из них утверждают, что в ожидании спасительного вмешательства властей каждая компания будет “выгребать” из кризиса в одиночку.




СПАСАЙСЯ, КТО КАК МОЖЕТ

Как рассказали БИЗНЕСу операторы строительной отрасли, они намерены воспользоваться прежде всего решениями, которые, что называется, лежат на поверхности. “Арсенал “антикризисных” средств у любой отдельной компании невелик. Это, во-первых, сокращение затрат (на маркетинг, рекламу, PR и т.п.). Во-вторых, оптимизация доходов компании (например, денежные потоки от продаж жилой недвижимости сейчас генерируют только объекты высокой степени готовности). Также мы планируем выйти на самоокупаемость бизнеса по управлению объектами недвижимости”, — говорит Юрий Костоглодов, председатель совета директоров ОАО “Инвестиционно-строительная корпорация “Авантаж” (г.Харьков; с 1998 г.; 2850 чел.; площадь сданных в эксплуатацию объектов — более 120 тыс.кв.м).

Кроме того, как отмечают эксперты, когда на плаву оставаться все труднее, многие компании либо консервируют уже начатые объекты, либо выставляют на продажу землю, взятую “про запас”, или проекты, реализация которых так и не началась. “Появились инвесторы из стран Ближнего Востока, которых раньше в Одессе не былоь. Они готовы скупать активы, подешевевшие на 30-50%”, — отмечает, например, Антон Терехов, управляющий компании Research Development Company (г.Одесса; маркетинговые исследования на рынке недвижимости, консалтинг; официальный консультант ИТГ “Прогресс-Строй”; с 2007 г.; 11 чел.). Вместе с тем Виталий Бойко уверен, что вероятность продажи “бумажных” проектов стремится к нулю — интерес у инвесторов вызывают только те объекты, степень готовности которых составляет 70% и более.

Учитывая это, застройщики не скрывают, что готовы “поскрести по сусекам” в поисках наличности где только можно. “Чтобы снизить издержки, мы договариваемся с банками о полугодовых “каникулах” по выплате процентов. Банки склонны соглашаться, иначе они останутся с оборудованием (залогом), которое сейчас продать не удастся”, — поясняет финансовый директор крупной строительной компании, пожелавший остаться неназванным.
Правда, на подобные меры готовы пойти отнюдь не все застройщики. “Проценты по кредитам мы платим, чтобы не портить свою кредитную историю на будущее. Это авторитет, который приобретается “всю жизнь”. Но если “антикризисный” закон будет принят с нормой об отсрочке платежа, мы непременно воспользуемся этой возможностью”, — уверяет Александр Ротов.

В свою очередь, Николай Толмачев, генеральный директор компании “Т.М.М.” (г.Киев; девелопмент и строительство; с 1994 г.; 3,2 тыс.чел.; в портфеле — 35 проектов недвижимости общей площадью 3,3 млн кв.м), сообщил, что компания начала продавать парковочные места в новом жилом комплексе “Триумф”, которые ранее предлагались в аренду (стоимость парко-места в комплексе — $100 тыс.). Выставляют на продажу площади (офисные, торговые), которые раньше предлагались в аренду, и некоторые другие застройщики, надеясь таким образом “залатать” бюджетные “дыры” в компании.

Кроме того, почти повсеместно операторы строительной отрасли сокращают затраты на оплату труда. “К примеру, в этом году мы приняли около 300 строителей, которые вернулись из России. А сейчас до 15% нашего персонала отправляется в отпуск за свой счет. Для Донецка подобное решение проблем нетипично: местные компании уже уволили 50-70% персонала. Увольнять людей не просто жаль, для нас это ощутимые материальные потери (только в 2008 г. на подбор и обучение персонала компания потратила более 2 млн грн.). И если мы их сейчас уволим, то потом просто “не соберем”, — очерчивает неприглядность перспектив Александр Ротов.

Чтобы поддержать “боевой дух” команды, Андрей Волков, управляющий директор ООО “Претер Девелопмент” (г.Киев; девелопмент жилой, коммерческой недвижимости, управление активами; с 2004 г.; 27 чел.), советует привлекать людей к антикризисному управлению: “Зачастую даже безумные идеи имеют рациональную составляющую, которая может помочь решить многие вопросы или породить мысль, которая станет ключевой при планировании дальнейшей деятельности фирмы. Поэтому каждому сотруднику нашей компании была поставлена задача представить свое видение процессов, происходящих в стране в целом и на рынке недвижимости в частности. А именно — они должны сформулировать свои предложения относительно того, как действовать компании в условиях кризиса и как каждый из сотрудников может оптимизировать работу своего департамента, чтобы помочь компании быть успешной”.

ПОКРЫТОЕ МРАКОМ

Тем не менее, как прогнозируют эксперты, “сжатие” рынка недвижимости с каждым месяцем будет давать все меньше поводов для оптимизма и все больше — для коренной перестройки деятельности участников рынка. “Мы для себя видим перспективу жесткой экономии до июня 2009 г. Планы компании были пересмотрены согласно представлению о том, как необходимо вести себя в ситуации нестабильности. Вместе с тем изменения рыночной конъюнктуры нужно отслеживать постоянно. Смысл антикризисного менеджмента — “ручное” управление и максимальная адаптация к внешней среде. Для чего приходится много работать в режиме “мозгового штурма” и отслеживания рисков”, — добавляет Юрий Костоглодов.

Надо сказать, что эксперты единодушны в одном: ситуация в мире меняется быстро, и точно спрогнозировать тенденции на любом из рынков почти нереально. Например, Сергей Ежиков, менеджер по недвижимости консалтинговой компании Deloitte (г.Киев; в Украине — с 1993 г.; в киевском офисе 550 чел.), предполагает, что период жесткой экономии для большинства участников рынка продлится до весны.

Потом придет время “специфических” инвесторов (их цель — скупить проекты или части проектов как можно дешевле. — Ред.), которые помогут, скорее всего, только поддержать ликвидность, но не восстановят ее полностью. Поэтому г-н Ежиков рекомендует девелоперам уже сегодня поискать ресурсы для улучшения менеджмента компаний. “Сокращение издержек лучше сразу проводить, оптимизируя внутренние операции. Во-первых, пересмотреть политику по закупкам (устранить цепь посредников, отладить систему мотивации и контроля ответственных лиц для экономии в интересах компании). Во-вторых, провести инвентаризацию складов (не хранить там больше, чем необходимо для текущей деятельности). В-третьих, устранить дублирующие функции, благодаря чему увеличится продуктивность бизнеса”, — резюмирует эксперт.