Сертификация, как инструмент управления рисками

Под маркой Green Building

Зеленое строительство, зеленые здания, устойчивое строительство (Green Building) в последнее время стало неотъемлемой частью стратегий в области недвижимости, ориентированных на будущее. Насколько часто используется это понятие, настолько различно то, какой смысл люди вкладывают в него. Green Building - это практика строительства и эксплуатации зданий, целью которой является снижение уровня потребления энергетических и материальных ресурсов при одновременном сохранении или повышении качества зданий и комфорта их внутренней среды при полной прозрачности всей отчетности. Сертификация - формальный процесс оценки и определения рейтинга устойчивости здания.

Документация по сертификации здания представляет собой оценку показателей качества по большому набору критериев и индикаторов. Путем сравнения с принятыми образцами оцениваются шансы и риски недвижимости. Эффективность использования жилой площади и затраты на жизненный цикл относятся к экономической составляющей, в то время как теплокомфорт и качество воздуха в помещении непосредственно определяют удобство проживания для людей. Эти характеристики влияют на шансы недвижимости для сдачи в аренду, ее ценности, и в конечном итоге, устойчивости здания.

Аспекты устойчивости во много раз перекрываются категориями риска в сфере недвижимости

В будущем степень риска недвижимости будет в гораздо большей степени определяться законодательным ужесточением общих условий в связи с изменением климата, ростом цен на энергоносители и повышенными требованиями к прозрачности отчетности инвесторов, акционеров и общественности. Подтвержденная по определенным
аспектам сертификации устойчивость здания используется инвесторами как инструмент управления рисками и аргумент для сбыта. Съемщики таких зеленых зданий демонстрируют свою повышенную гражданскую ответственность, используя сертификат как маркетинговый инструмент.

Сертификат также дает ответ на вопрос, будет ли здание и через несколько лет иметь инвестиционную привлекательность. Поэтому очень важна коммуникационная функция, направленная на потенциальных покупателей. Вся необходимая информация об объекте представлена в самом сертификате, поэтому многочисленные папки с технической Due Diligence1 могут до поры оставаться в архиве. Для собственников сертификат является ценным инструментом в портфолио их объектов под сдачу в аренду, особенно в условиях избыточных мощностей на рынке офисной недвижимости. Менеджер, оценивающий инвестиционную привлекательность, находит в портфолио необходимую информацию о доходности, которая и влияет на его решение об инвестировании или продаже. Ответ на вопрос, будет ли объект и в будущем годен под сдачу в аренду, будет ясен, если рассмотреть отношение доходности к рискам.


Типичная цепочка политики управления рисками

Стратегический менеджмент и введение новых требований разбивает порочный круг старой, ветхой и неприемлемой для аренды недвижимости. Устойчивое строительство вынуждает задуматься о стратегии и действовать. Это одинаково актуально и для новостроек, и для уже имеющегося фонда недвижимости. Результаты процесса сертификации широко интегрируются в обычную цепочку политики управления рисками, куда входят определение цели, анализ, мероприятия и контроль результатов.


Вклад сертификации в управление системой



Важнейшим фактором на пути к повышению устойчивости в области недвижимости является экономическая актуальность данной темы

Исследования доказывают, что здания, сертифицированные LEED2, имеют значительные экономические преимущества: арендная плата в них на 3-6% выше (при том, что затраты на строительство были всего на 2-5% выше), а выручка от продажи здания выше до 16% по сравнению с не имеющими такого сертификата. Сопоставимы цифры и по другим сертифицированным объектам, данные по которым собираются, начиная с 2009 года. Система DGNB (Немецкого Совета По Устойчивому строительству) направлена на то, чтобы применяться на стадии проектирования, а не исправлять уже готовый результат, повышать надежность при планировании, чтобы избежать рисков в ходе строительства.

Главные направления устойчивости

Каталог аспектов системы DGNB функционирует не только как спецификация для застройщика и команды проектировщиков, но также предлагает полный объем целевых и сравнительных показателей из практики выдающихся зданий, которые служат аспектами измерения эффективности современного здания. С ними застройщик получает главные направления устойчивости и одновременно инструмент диагностики работы профессионалов, с помощью которого по заданным целевым ориентирам он будет руководить проектом по возведению здания. Также нельзя недооценивать сертификат как инструмент коммуникации. Он действует на 360 градусов по всем направлениям: в отношении съемщиков, компаньонов, потенциальных инвесторов, общественности и не
в последнюю очередь, в отношении собственных сотрудников.

Правильно внедренный сертификат является основанием для маркетинговых кампаний, а также для так называемых «зеленых договоров аренды», примеров сотрудничества арендаторов и домовладельцев.

Прозрачность отчетности как основное требование к зданию будущего

Процесс проверки промышленного здания проходит всегда интенсивней: клиенты проверяют соответствие своим требованиям, инвесторы проверяют уровень товарности, а банки должны провести оценку стоимости объекта. В этой связи в скором будущем одним из необходимых документов для технической Due Diligence наряду со стандартными бумагами, такими как акт сдачи-приемки объекта и гарантия качества постройки, будет сертификат устойчивости. Но это касается только момента сделки, значение сертификата повышается во время эксплуатации здания. Что касается подлинной устойчивости, энергосбережения и эффективности использования, то здесь прозрачность информации о здании, его строительстве и эксплуатации, потребительском поведении и реализации непрерывного плана оптимизации имеют решающее значение в управлении рисками, связанными с объектом.

Управление рисками и сертификация неизбежно связаны друг с другом в реализации стратегии недвижимости. На уровне инвестиций Зеленое строительство и сертификация предоставляют шанс выставить для контроля все портфолио.