Модернизация дома: возможности и перспективы

Если обжитой дом уже не устраивает своей площадью, удобствами и внешним видом, не обязательно сносить его и строить новый. Модернизация позволит повысить уровень комфорта и сэкономить деньги.

Причин, по которым необходимо модернизировать дом, много. Кому-то в наследство достался старый сельский домик, у кого-то разрослась семья, кто-то купил жилье и хочет приспособить его к своему об- разу жизни. Модернизация актуальна не только для старых зданий, но и для относительно новых, построенных на рубеже веков, в спешке, по непроверенным технологиям. При видимой солидности и капитальности все они нуждаются в утеплении, а многие построены неграмотно и требуют улучшения гидроизоляции, ремонта кровли, создания системы вентиляции и т. д. Кроме того, в Украине накопилось немало «недостроев» – их можно завершить.



Таким образом, проблемы, связанные с модернизацией, разнообразны и конкретны. Иногда проще разрушить здание. Но не стоит торопиться – лучше сначала оценить ресурсы старого дома. Современным технологиям под силу многое. В Европе поддерживают в рабочем состоянии 500-летние строения, и жить в них комфортно.

Главное решение

Разрушать дом или нет, зависит от многих факторов. Разрушают, прежде всего, когда ждут от этого ощутимого экономического эффекта, например на месте одноэтажного дома хотят построить двух- или трехэтажный. То есть следует исходить из того, насколько будет увеличен объем: при небольшой разнице старого и нового объемов перестроить дом дешевле, чем возводить новый. Но решение зависит и от типа конструкций: как правило, каркасную постройку выгоднее снести, а кирпичную – сохранить.

Аргументы «за» или «против» сноса возникнут и после исследования состояния дома. Оно позволит определить сложность санации конструкций, ресурс долговечности, возможности увеличения нагрузок на стены и фундамент дома. Станет понятно, совпадают ли возможности здания с планами его хозяев.

Но обследование дома полезно не только тогда, когда решается вопрос о сносе. В модернизации периодически нуждается каждый дом: изнашивается оборудование, появляются новые технологии комфорта, изменяется состав семьи. Модернизация – низкобюджетный способ повысить комфорт проживания, а заодно и «подлечить» дом. С ней приходится сталкиваться практически каждому домовладельцу.

Что обследовать?

Чтобы эффективно модернизировать дом, необходимо качественно его обследовать, проанализировать полученные результаты и сделать выводы о требующихся изменениях:
- в каком состоянии находятся фундаменты здания? Какую дополнительную нагрузку они могут вынести? Достаточна ли гидроизоляция? Если надо укрепить или гидроизолировать фундаменты, то снаружи или изнутри (из подвала)?
- каково состояние стен, есть ли трещины, и если есть, то в чем при- чина? По виду и направлению трещин опытный специалист определит их происхождение и способ «лечения»;
- насколько нужно утеплить стены? Чтобы ответить на этот вопрос, нужен теплотехнический расчет;
- какие стены здания являются несущими, насколько они прочны и где можно сделать проемы? Проводят визуальный осмотр, анализ конструктивной системы и определяют возможности перепланировки и надстройки;
- есть ли у дома места замыканий, где и в чем их причина? Ответ на этот вопрос бывает неочевиден и требует специальных знаний; каково состояние конструкций крыши? Анализ покажет, что можно сохранить, а что надо заменить; удовлетворительна ли в доме вентиляция? Если нет, то как ее можно улучшить?
- каково состояние проемов, достаточны ли их размеры для освещения (в том числе с учетом пере- планировки)?

Специалисты сделают также обмеры и фотофиксацию здания. Выяснится, что нужно, что можно, а чего нельзя делать при модернизации дома. Однако в любом случае можно повысить его энергоэффективность: утеплить и поставить экономичное отопительное оборудование.

Санация + модернизация

При модернизации дом можно полностью преобразить, не увеличивая его объем. Возможные способы: перепланировка, использование подвала, устройство теплой мансарды в объеме чердака, модернизация инженерного оборудования, совершенствование системы вентиляции. В ходе работ проводят санацию старых конструкций, при необходимости заменяют их новыми.



При перепланировке можно оставить только несущие стены (те, на которые опираются перекрытия верхнего этажа), а остальные безболезненно убрать. Кроме того, в несущих стенах малоэтажных домов можно делать и расширять проемы, заменяя верхние части стен балками. Это позволяет, объединяя маленькие комнаты, характерные для старых домов, создавать большие свободные пространства (можно объединить кухню с гостиной и холлом, увеличить спальню и ванную). Новые стены можно сделать из гипсокартонных листов – такие конструкции разрешено опирать непосредственно на пол, и они занимают меньшую площадь.

Подвалы в старых домах используют не всегда. Это – резерв для создания новых помещений при относительно небольших затратах: подвал должен быть гидроизолирован, утеплен, освещен и снабжен хорошей вентиляцией. Здесь можно расположить хозяйственные помещения (освободив место на первом этаже для жилых комнат), спортзал, бар, бильярдную или сауну.

Мансарда вместо холодного чердака позволяет увеличить общую площадь дома минимум в полтора раза. В мансарде получаются несколько комнат или одно просторное помещение. В этом случае также ремонтируют и утепляют крышу, иногда требуются укрепление и замена перекрытия.

Утепление позволит создать комфорт в доме при уменьшении затрат на его содержание. Энергоэффективность здания повысят установка новых окон (благодаря их герметичности и использованию стеклопакетов), плотных дверей (с созданием тамбура, если его нет), наружное утепление стен с их ремонтом и обновлением внешнего вида дома.

При модернизации инженерного оборудования можно установить более эффективный котел, усовершенствовать системы отопления (в том числе теплые полы и новые радиаторы) и водоотвода. А программа максимум – установка теплового насоса и солнечных кол- лекторов.



Совершенствование вентиляции обязательно при установке герметичных окон, утеплении фасада, добавлении мансарды и подвала. Потребуется увеличить мощность системы: предусмотреть новые вентиляционные каналы, вентиляторы и желательно рекуператор. Эти новшества, основанные на грамотном проекте, составят небольшую часть стоимости модернизации, но обеспечат здоровый микроклимат в доме.

Реконструкция с расширением

Более значительное увеличение объема здания предполагает достройку в высоту, пристройку новых помещений или и то, и другое. При этом дом можно изменить до неузнаваемости как внутри, так и снаружи. Достройка этажа. Возможность достройки стен в высоту определяют по результатам обследования. Но даже если фундамент и стены прочны, основное требование при достройке – облегчение новых стен, которое позволяет изменить режим работы несущей конструкции минимально. Можно использовать легкие каркасные стены, а также блоки из газобетона или ракушняка. Высота стен зависит от намерения получить мансарду или полноценный второй этаж.

Если не поднимать стены на полную высоту этажа, а сделать пространство мансардным, это почти не скажется на полученных площадях. На новом этаже, как правило, оборудуют спальни и ванную комнату, устраивают мансардные, слуховые или фронтонные окна. Мансарда должна хорошо вентилироваться.

Пристройка новых объемов позволяет увеличить дом до размеров, ограниченных только площадью участка (старую постройку даже можно спрятать за новыми стенами). Особое внимание следует обратить на примыкания новых конструкций к старым, ведь при их усадке в местах стыков могут появиться трещины. Чтобы застраховаться, можно связать конструкции построек между собой лишь металлическими связями и подождать с отделкой, а можно объединить старое и новое монолитным железобетонным поясом, который исключит усадку.



Многие старые дома не имеют террасы. Пристроить ее не сложно, а комфорт в доме значительно повысится. Террасу лучше расположить со стороны гостиной или столовой, сделав дверь в наружной стене.

Экономическая выгода

Экономия при модернизации и ре- конструкции по сравнению с новым строительством зависит от конкретных обстоятельств (в том числе от процента износа – желательно не более 50%). Но специалисты дают приблизительные ориентиры. Стоимость модернизации жилых зданий без изменения строительного объема составит 25–40% восстановительной стоимости дома, а при значительной перепланировке – 35–50%. При надстройке этажа стоимость работ достигнет 60–65% затрат на строительство дома такого же объема. Пристройка обойдется как новое строительство со свои- ми фундаментом и крышей (правда, с экономией одной стены).

Сэкономить можно и на разборке старого здания: полученные стройматериалы иногда оказываются более качественными, чем новые (например кирпич, изготовленный в полном соответствии с государственными стандартами), и их можно использовать при строительстве нового дома.